El Plan de Ordenamiento Territorial
El Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C. adopta, mediante el Decreto Distrital 555 de 2021 (artículos 325 a 327 y 522 al 525), la transferencia de derechos de construcción y desarrollo como un mecanismo alternativo para la adquisición de suelo localizado en áreas rurales de la Estructura Ecológica Principal del Distrito Capital, para ser destinado al uso público e incentivar procesos de restauración de ecosistemas, siempre y cuando estén acompañados de actividades de restauración y conservación.
Dicho mecanismo fue reglamentado por la Secretaría Distrital de Ambiente (SDA), la Secretaría Distrital de Planeación (SDP) y la Secretaría Distrital del Hábitat (SDHT) con el Decreto Distrital 626 de 2023.
Este instrumento permite trasladar el potencial de construcción y desarrollo de los terrenos localizados en áreas definidas de la Estructura Ecológica Principal del Distrito Capital y que son categorizados como suelo de protección según el Plan de Ordenamiento Territorial, a otros predios que puedan recibir está edificabilidad y que puedan ser desarrollados o edificados, accediendo a edificabilidades adicionales a las básicas establecidas en la zona donde se encuentren localizados para el desarrollo de usos residenciales; teniendo en cuenta laslimitaciones de uso y desarrollo definidas a través de la norma urbanística.
Este mecanismo funciona como una forma de pago del precio de compra en la adquisición de suelo en la Estructura Ecológica Principal, de aquellos predios que sean ofertados voluntariamente por parte de sus propietarios a la SDA. No obstante, este mecanismo aplicará únicamente para predios que no hayan iniciado otro proceso de adquisición con la SDA u otra entidad que actúe en su nombre.
Así mismo, este actúa como un instrumento de distribución equitativa de cargas y beneficios generados por el ordenamiento urbano conforme lo establece el artículo 38 de la Ley 388 de 1997, que vincula las zonas receptoras con las zonas generadoras, como un instrumento para el pago de compensaciones en razón de las cargas urbanísticas de conservación, basado en sus artículos 48, 49 y 50.
Los predios, a los que se asignan y transfieren los derechos de construcción y
desarrollo, se encuentran en las zonas generadoras, que corresponden a los
terrenos localizados en las áreas complementarias para la conservación,
indicados en el Mapa CG-3.2. "Estructura Ecológica Principal" del Decreto
Distrital 555 de 2021. Estas zonas generadoras establecidas corresponden a
- La Reserva Forestal Regional productora del Norte de Bogotá Thomas Van der Hammen.
- Los Parques de Borde de la Reserva Forestal Protectora Bosque Oriental de Bogotá.
- La red de parques del río Bogotá, que incluye el parque lineal del río Bogotá.
- La subzona de manejo y uso de importancia ambiental del Plan de Ordenación y Manejo de Cuencas Hidrográficas (POMCA) del río Bogotá.
- La SDA podrá priorizar y viabilizar otras zonas de importancia ambiental como zonas generadoras, en el momento en que se consoliden las áreas mencionadas anteriormente.
Los predios que reciben o donde podrán ser utilizados los derechos de construcción y desarrollo se encuentran en las zonas receptoras, corresponden a los suelos delimitados como áreas de actividad de grandes servicios metropolitanos. Estas zonas están localizadas en suelo urbano, en tratamientos de consolidación o de renovación urbana, donde se busque desarrollar usos residenciales, según lo definido en el Mapa CU-5.2. "Áreas de actividad y usos de suelo" del Decreto Distrital 555 de 2021. Los derechos de construcción y desarrollo que materializan los índices de construcción transferibles estarán representados por certificados de derechos de construcción y desarrollo. Cada certificado representará un metro cuadrado de construcción que podrá ser edificado en las zonas receptoras, donde solo está habilitado el uso residencial. Estos serán expedidos por el Distrito Capital, representado por la SDA y administrados por la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá (RenoBo), a través de Fiduagraria, sociedad fiduciaria seleccionada para el caso.
El titular de los certificados podrá llevar a cabo negociaciones directas de estos con los propietarios, promotores o constructores interesados en licenciar proyectos en las zonas receptoras. Así mismo, podrá enajenarlos a través de Fiduagraria mediante subasta, que actuará en condición de mandataria-administradora y previa instrucción de RenoBo. Los certificados no serán de contenido crediticio y podrán ser transferidos a terceros mediante endoso, que será registrado ante Fiduagraria; igualmente, se permitirán subdivisiones o utilizaciones parciales de los mismos.
En cuanto a las subastas de los certificados de derechos de construcción y desarrollo, se realizarán mínimo dos veces al año por Fiduagraria, y permitirán llevar a cabo las siguientes acciones:
- Asegurar una oferta de metros cuadrados de construcción que puedan ser licenciados en las zonas receptoras, suficiente para atender la demanda estimada de uso residencial.
- Comercializar los certificados de derechos de construcción entregados a los propietarios de predios en las zonas generadoras, como forma de pago por su enajenación voluntaria o para financiar programas de restauración.
- Recibir recursos en dinero para que la Administración Distrital adelante la habilitación de los parques de borde y otras alternativas de uso público o las intervenciones previstas en las zonas generadoras, de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial y con las normas que lo complementen o desarrollen.
- El contenido normativo de los certificados tendrá una vigencia máxima de seis años, tiempo durante el cual no podrán ser afectados por cambios que se aprueben con posterioridad a su expedición. A los certificados se les incorporará una tabla de equivalencias, expresada también en metros cuadrados, de acuerdo con los distintos tipos de vivienda y la localización de las zonas receptoras, la cual fue adoptada por la SDP mediante la Resolución 1399 de 2024.
